Tramway, réaménagement routier, détournement d’autoroute : certains travaux peuvent affecter l’accès, la visibilité, mais surtout, la jouissance des lieux loués.
Pour un locateur, l’objectif est d’avoir une longueur d’avance : prévoir ces enjeux au bail lorsqu’ils sont connus et, si un projet se précise en cours de bail, chercher à convenir d’un amendement avant que ne surviennent les premières entraves.
Un projet connu ou raisonnablement prévisible devrait être identifié et ses conséquences encadrées contractuellement. Le bail peut notamment prévoir :
- le traitement des entraves découlant de travaux publics;
- les circonstances donnant, ou non, ouverture à une réduction de loyer ou à une indemnisation;
- l’interdiction pour le locataire de compenser unilatéralement une réclamation avec le loyer payable, sous réserve du droit applicable.
L’objectif : encadrer la discussion en amont plutôt que négocier une réduction de loyer en plein chantier.
Une vérification diligente auprès des autorités concernées et l’accompagnement d’un avocat ou d’un notaire œuvrant en immobilier commercial permettent d’adapter le bail aux risques propres à l’immeuble.
Parce qu’un risque prévisible devrait être encadré, et non laisser carte blanche à une renégociation en cours de bail.